اجاره سه‌برابر، سقف قانونی ۲۷ درصد و آمار رسمی ۳۲.۸ درصد؛ کدام تصویر از بازار مسکن ایران درست است؟

لید: مستأجرانی که به ایران‌اینترنشنال پیام داده‌اند از سه‌برابر شدن اجاره یا ودیعه نسبت به سال قبل می‌گویند؛ مرکز آمار برای شهریور ۱۴۰۵ تورم اجاره را ۳۲.۸ درصد گزارش کرده و سقف قانونی افزایش، بسته به گزارش، ۲۵ یا ۲۷ درصد ذکر می‌شود. این سه عدد با هم نمی‌خوانند. تحلیل پیش‌رو می‌پرسد فاصله از کجا می‌آید، سقف قانونی چه چیزی را واقعاً مهار می‌کند و چه شاخص‌هایی تعیین می‌کنند فشار بر مستأجران به کجا می‌رسد.

پرسش اصلی: کدام عدد زندگی مستأجر را توصیف می‌کند؟

ایران‌اینترنشنال در ۳۰ مهر ۱۴۰۵ (۲۲ اکتبر ۲۰۲۶) نوشت شماری از مستأجران در پیام‌هایی به این رسانه از افزایش سه‌برابری اجاره یا ودیعه نسبت به سال قبل خبر داده‌اند؛ بعضی گفته‌اند بیشتر درآمدشان صرف اجاره می‌شود و بعضی از خطر بی‌خانمانی یا مجبور شدن به ترک خانه گفته‌اند. این گزارش روایت‌های بی‌نمونه‌گیری است و آمار نیست.

در سوی دیگر، مرکز آمار برای شهریور ۱۴۰۵ تورم اجاره را ۳۲.۸ درصد اعلام کرده است. رسانه‌های داخلی همین عدد را منتشر کرده‌اند؛ رونما متن گزارش مرکز آمار را مستقیم ندیده و عدد را از بازتاب‌های رسانه‌ای نقل می‌کند. پرسش این است که چگونه هر دو می‌توانند درباره یک بازار باشند.

تایم‌لاین: از جنگ تا فشار اجاره

1. اواخر فوریه ۲۰۲۶حملات هوایی آمریکا و اسرائیل به ایران آغاز شد؛ الجزیره بعدها آتش‌بس شکننده‌ای را گزارش کرد.
2. ۳۱ فروردین ۱۴۰۵ (۲۰ آوریل ۲۰۲۶)مرکز آمار، به نقل الجزیره، تورم اجاره را ۳۱ درصد و تورم سالانه عمومی را ۷۳ درصد گزارش کرد.
3. ۱۹ مه ۲۰۲۶الجزیره نوشت انجمن مشاوران املاک تهران از اجازه شورای عالی امنیت ملی برای تمدید خودکار تا دو ماه قراردادهای منقضی‌شده در دوران جنگ خبر داده است؛ مستأجری ۲۹ ساله اجاره را از ۱۳۰ به ۲۳۰ میلیون ریال دیده بود.
4. ۹ اوت ۲۰۲۶ایران‌اینترنشنال میانگین اجاره آگهی‌شده تهران را ۷۲۳ میلیون ریال و گزارش رکنا از افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی را نقل کرد.
5. شهریور ۱۴۰۵ (۲۳ اوت تا ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶)تورم اجاره ۳۲.۸ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی ۸۹.۸ درصد اعلام شد.
6. ۳۰ مهر ۱۴۰۵ (۲۲ اکتبر ۲۰۲۶)ایران‌اینترنشنال روایت مستأجران از سه‌برابر شدن را منتشر کرد و گزارش داد دلار آزاد از ۲۷۳ هزار تومان گذشته است.

داده: اجاره بسیار کمتر از تورم عمومی رشد کرده است

بر پایه آنچه رسانه‌ها از مرکز آمار نقل کرده‌اند، در شهریور ۱۴۰۵ تورم اجاره ۳۲.۸ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی ۸۹.۸ درصد و تورم سالانه (میانگین ۱۲ ماه) ۷۳.۶ درصد بود. در فروردین، الجزیره اجاره را ۳۱ درصد و تورم عمومی را ۷۳ درصد گزارش کرد. یعنی در هر دو نقطه، شاخص رسمی اجاره بسیار کندتر از قیمت‌ها حرکت کرده است.

چرا شاخص رسمی و تجربه مستأجر از هم فاصله دارند؟

سه توضیح محتمل وجود دارد که هر کدام باید به‌عنوان فرضیه خوانده شوند. نخست، شاخص اجاره معمولاً بر مبنای قراردادهای موجود محاسبه می‌شود که بسیاری از آن‌ها پیش از جهش قیمت‌ها یا با سقف تمدید شده‌اند؛ مستأجر تازه یا کسی که قرارداد منقضی‌اش با مالک جدید بسته می‌شود، قیمت لحظه‌ای بازار را می‌پردازد. دوم، آگهی‌های ملکی قیمت درخواستی‌اند، نه قرارداد نهایی؛ خود ایران‌اینترنشنال این تفاوت را درباره رقم ۷۲۳ میلیون ریال یادآوری کرده است.

سوم، ودیعه و اجاره با هم جابه‌جا می‌شوند. طبق الجزیره، ودیعه یک مستأجر تهرانی ثابت ماند و اجاره ماهانه او از ۱۳۰ به ۲۳۰ میلیون ریال رسید؛ در موارد دیگر ممکن است ودیعه به‌جای اجاره بالا برود. شاخصی که فقط اجاره ماهانه را بسنجد، این جابه‌جایی را کامل نمی‌بیند. هر سه توضیح قابل آزمون‌اند، اما با داده‌های خوانده‌شده تأیید نمی‌شوند.

آثار بر خانوار و بازار

فشار بر خانوار در دو عدد دیده می‌شود. اگر میانگین اجاره آگهی‌شده ۷۲۳ میلیون ریال و حقوق ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون ریال باشد، اجاره حدود ۲.۹ تا ۳.۶ برابر حقوق است؛ این حساب رونماست و بر آگهی‌ها تکیه دارد. فعال بازنشستگان نیز، به نقل ایران‌اینترنشنال، از مستمری ۲۴ میلیون تومانی گفته که ۲۱ میلیون تومان آن اجاره می‌شود؛ این ادعای یک فعال است و موردی تک است.

راهکارهای بقای خانوار در گزارش‌ها تکرار می‌شود: هم‌خانه شدن، بازگشت به خانه والدین و کوچ به شهرهای ارزان‌تر یا حاشیه شهر. الجزیره از زبان یک مشاور املاک نوشت قیمت‌ها «سبک زندگی در بازار اجاره را تغییر می‌دهد». مقام‌ها به نقل ایران‌اینترنشنال نزدیک به هفت میلیون خانوار مستأجر برآورد می‌کنند. اثر این جابه‌جایی بر حاشیه‌نشینی هشداری کارشناسی است، نه نتیجه‌ای سنجیده‌شده.

از سوی مالک، دلار آزاد در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ از ۲۷۳ هزار تومان گذشت، در حالی که ایران‌اینترنشنال در ۹ اوت نرخ ۱٫۸۶ میلیون ریال (۱۸۶ هزار تومان) را به کار برده بود. اگر دو رقم را بدون توجه به تفاوت منبع مقایسه کنیم، رشد حدود ۴۷ درصد در کمتر از سه ماه به دست می‌آید؛ این مقایسه تقریبی است، اما توضیح می‌دهد چرا برخی مالکان به ۶۰ درصد تورم استناد می‌کنند. برای زمینه تورم کلان، تحلیل تورم ۹۰ درصدی ایران را ببینید.

گزینه‌ها و شاخص‌های رصد

ضدتحلیل

قوی‌ترین اعتراض به این تحلیل این است که شاخص رسمی شاید درست باشد و روایت‌های مستأجران تصویری از موارد حدی ارائه دهند. این استدلال با داده خوانده‌شده رد نمی‌شود: پیام‌های رسیده به یک رسانه نمونه تصادفی نیستند، و مرکز آمار در دو نقطه عددی نزدیک (۳۱ و ۳۲.۸ درصد) داده است. اما آگهی‌های ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی، مثال الجزیره (۱۳۰ به ۲۳۰ میلیون ریال، حدود ۷۷ درصد) و اظهار نماینده نشان می‌دهند دست‌کم بخشی از بازار به‌طور محسوس بالاتر از شاخص رفته است.

سناریوها و شاخص‌های آینده

جمع‌بندی و محدوده قطعیت

آنچه تأییدشده است: شاخص رسمی اجاره در شهریور ۱۴۰۵، به نقل رسانه‌ها از مرکز آمار، ۳۲.۸ درصد و بسیار پایین‌تر از تورم عمومی است. آنچه ادعاست: سه‌برابر شدن اجاره یا ودیعه در پیام‌های مستأجران و ۷۰ تا ۱۰۰ درصد در گزارش رکنا. آنچه استنباط رونماست: فاصله ناشی از ماهیت شاخص و بازار قراردادهای نو است. برای روشن شدن موضوع باید متن مرکز آمار، سند سقف قانونی و آمار تفکیک‌شده تهران دیده شود.