انتظار ۲۷ ساله یا ۱۰۴ ساله برای خانه؟ چرا برآورد وزارت راه و محاسبه کارگری این‌قدر فاصله دارند

یک فعال کارگری برآورد وزارت راه و شهرسازی از «انتظار ۲۷ ساله» برای خانه‌دار شدن را زیر سؤال برده و گفته خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران با پس‌انداز ماهانه ۱۰ میلیون تومان حدود ۱۰۴ سال طول می‌کشد. فاصله این دو عدد بیش از آنکه اختلاف حساب باشد، اختلاف در فرض‌هاست: چه کسی، کجا، با چه درآمدی و با چه سهمی از درآمد پس‌انداز می‌کند؟

پرسش اصلی: ۲۷ سال یا ۱۰۴ سال؟

«دوره انتظار خرید مسکن» یکی از رایج‌ترین سنجه‌های دسترسی به خانه است: قیمت یک واحد مسکونی را بر بخشی از درآمد سالانه خانوار تقسیم می‌کنند تا معلوم شود چند سال پس‌انداز لازم است. همین تعریف ساده سه متغیر حساس دارد: قیمت کدام خانه در کدام شهر، درآمد کدام خانوار، و چه سهمی از درآمد به پس‌انداز می‌رسد. اگر هر کدام عوض شود، عدد نهایی می‌تواند چند برابر شود.

برآورد ۲۷ ساله به وزارت راه و شهرسازی نسبت داده شده است. توفیقی، به نقل از گزارشی که روز ۸ آبان منتشر شد، گفته است کارگران اساساً توان پس‌انداز ندارند و اگر همان محاسبه برای تهران و با پس‌انداز ماهانه ۱۰ میلیون تومان انجام شود، عدد به حدود ۱۰۴ سال می‌رسد. پرسش این تحلیل این است: کدام عدد تصویر واقعی‌تری از دسترسی به مسکن در ایران ۱۴۰۵ می‌دهد، و چرا این شکاف برای سیاست‌گذاری اهمیت دارد؟

تایم‌لاین: دسترسی به مسکن از ۱۴۰۳ تا امروز

برآوردهای سال‌شمار انتظار برای خانه در ایران سابقه طولانی دارند و هر بار با فرض‌های متفاوت اعلام شده‌اند. نقاط زیر فقط مواردی است که منبع آن‌ها در این تحقیق خوانده شد؛ ترتیب زمانی رابطه علّی را نشان نمی‌دهد.

1. ۲ مهر ۱۴۰۳ (۲۳ سپتامبر ۲۰۲۴)گزارشی منتشر شد که ایران را هفتمین کشور جهان از نظر ناتوانی در خرید مسکن نسبت به درآمد خانوار معرفی می‌کرد؛ نام شاخص یا نهاد رتبه‌بندی در متن ذکر نشده بود.
2. ۱۰ مهر ۱۴۰۳ (۱ اکتبر ۲۰۲۴)بر پایه داده‌های بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مسکن در تهران در ماه قبل (شهریور ۱۴۰۳) حدود ۸۸۵ میلیون ریال، یعنی ۸۸٫۵ میلیون تومان، گزارش شد.
3. ۲۳ مرداد ۱۴۰۴ (۱۴ اوت ۲۰۲۵)رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت میانگین زمان پس‌انداز برای خرید خانه در تهران حدود ۸۰ سال است؛ روش محاسبه اعلام نشد.
4. ۹ اسفند ۱۴۰۴ (۲۸ فوریه ۲۰۲۶)حملات آمریکا و اسرائیل به ایران آغاز شد؛ شوکی که تورم و نااطمینانی اقتصادی را تشدید کرد.
5. ۲۶ اسفند ۱۴۰۴ (۱۷ مارس ۲۰۲۶)وزیر کار، احمد میدری، افزایش ۶۰ درصدی حداقل دستمزد را تأیید کرد: از ۱۰۳ میلیون ریال به ۱۶۶ میلیون ریال در ماه، از آغاز سال ۱۴۰۵.
6. شهریور ۱۴۰۵تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها طبق مرکز آمار ۳۲٫۸ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه کل ۸۹٫۸ درصد بود.
7. ۸ آبان ۱۴۰۵ (۳۰ اکتبر ۲۰۲۶)فرامرز توفیقی برآورد ۲۷ ساله وزارت راه را زیر سؤال برد و از محاسبه ۱۰۴ ساله برای تهران گفت. تاریخ و سند دقیق برآورد وزارت راه در منابع خوانده‌شده مشخص نیست.

حساب کنیم: عدد ۱۰۴ از کجا می‌آید؟

فرض‌های توفیقی ساده است: پس‌انداز ماهانه ۱۰ میلیون تومان، یعنی ۱۲۰ میلیون تومان در سال. اگر ۱۰۴ سال طول بکشد، قیمت آپارتمان ۵۰ متری حدود ۱۲ میلیارد و ۴۸۰ میلیون تومان فرض شده است؛ یعنی نزدیک ۲۵۰ میلیون تومان برای هر متر. این عدد از متن خود او نیامده و محاسبه معکوس رونما از دو رقمی است که اعلام کرده. این محاسبه فرض می‌کند قیمت خانه در طول این سال‌ها ثابت بماند و پس‌انداز هیچ سودی نگیرد؛ هر دو فرض در اقتصادی با تورم نزدیک ۹۰ درصد غیرواقعی‌اند، اما در محاسبه‌های رایج «دوره انتظار» به همین شکل به کار می‌روند.

مقایسه این قیمت ضمنی با آخرین داده رسمی‌ای که در این تحقیق در دسترس بود، معنادار است. بانک مرکزی میانگین تهران را در شهریور ۱۴۰۳ حدود ۸۸٫۵ میلیون تومان برای هر متر اعلام کرده بود. اگر فرض ۲۵۰ میلیونی نزدیک واقعیت باشد، قیمت هر متر در حدود ۲۵ ماه نزدیک ۲٫۸ برابر شده است. این نتیجه را باید با داده رسمی تازه بانک مرکزی یا مرکز آمار تطبیق داد؛ رونما به نسخه رسمی ۱۴۰۵ این داده دسترسی پیدا نکرد.

ردیف آخر جدول نکته‌ای مهم را نشان می‌دهد: اگر قرار بود همین آپارتمان تهرانی در ۲۷ سال خریده شود، خانوار باید هر ماه حدود ۳۸٫۵ میلیون تومان کنار بگذارد؛ بیش از دو برابر کل حداقل دستمزد پایه. این محاسبه نشان نمی‌دهد عدد وزارت راه اشتباه است؛ نشان می‌دهد آن عدد به احتمال زیاد برای خانوار نمونه‌ای با درآمد بسیار بالاتر از کارگر حداقل‌بگیر یا برای شهری ارزان‌تر از تهران ساخته شده است.

چرا شکاف بزرگ است؟ سه لایه علت

لایه اول: درآمد و هزینه زندگی

حداقل دستمزد پایه ۱۴۰۵ با افزایش حدود ۶۰ درصدی به ۱۶۶ میلیون ریال رسید. همان زمان، هزینه سبد پایه یک خانوار حدود ۵۸۰ میلیون ریال در ماه برآورد می‌شد و گروه‌های کارگری خواستار دست‌کم ۶۰۰ میلیون ریال بودند. یعنی دستمزد پایه حدود ۲۹ درصد سبد معیشت را می‌پوشاند (محاسبه رونما). در چنین وضعی، «سهم پس‌انداز» عملاً صفر یا منفی است و هر فرمولی که پس‌انداز ثابت ماهانه را مفروض بگیرد، برای این گروه موضوعیت ندارد. این نکته اصلی ادعای توفیقی است و داده‌های رسمی دستمزد از آن پشتیبانی می‌کند.

لایه دوم: تورم و نقش مسکن به‌عنوان دارایی

وقتی تورم نقطه‌به‌نقطه نزدیک ۹۰ درصد است، مسکن فقط سرپناه نیست، پناهگاه ارزش هم هست. خانوارهای دارای سرمایه برای حفظ ارزش پولشان به ملک، طلا و ارز روی می‌آورند و همین تقاضای سرمایه‌ای قیمت را از توان درآمدی مصرف‌کننده واقعی جدا می‌کند. نتیجه این است که قیمت مسکن بیشتر از نرخ ارز و تورم انتظاری پیروی می‌کند تا از درآمد خانوار. این سازوکار در ادبیات اقتصادی شناخته‌شده است، اما سهم دقیق تقاضای سرمایه‌ای در بازار تهران در داده‌های در دسترس این تحقیق اندازه‌گیری نشد.

لایه سوم: جغرافیا و تعریف میانگین

تهران گران‌ترین بازار مسکن کشور است و میانگین کشوری، قیمت شهرهای کوچک و متوسط را هم در بر می‌گیرد. اگر وزارت راه میانگین قیمت کشوری را بر میانگین درآمد کل خانوارهای شهری تقسیم کرده باشد، عددی کوچک‌تر از هر محاسبه تهرانی به دست می‌آید. این همان دامی است که آمار میانگین در جامعه‌ای با نابرابری بالا می‌سازد: عددی که از نظر حسابی درست است، اما برای بزرگ‌ترین گروه نیازمند مسکن معنای عملی ندارد. روش دقیق وزارت راه منتشر یا در دسترس رونما نبود و این بخش استنباطی است.

آثار اجتماعی و اقتصادی

پیامد مستقیم این وضع، ماندن طولانی‌تر در بازار اجاره است. شهریور ۱۴۰۵ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره ۳۲٫۸ درصد بود؛ کمتر از تورم کل، اما روی درآمدی که خودش از تورم عقب مانده است. برای مستأجر کم‌درآمد، هزینه اجاره بخشی از همان سبد معیشتی است که دستمزد فقط حدود سه‌دهم آن را می‌پوشاند. از نظر اجتماعی، ناتوانی در خانه‌دار شدن با تأخیر در ازدواج و فرزندآوری، جابه‌جایی به حاشیه شهرها و افزایش سکونت چندنسلی پیوند خورده است؛ این پیوندها در این تحقیق با داده تازه سنجیده نشدند و باید به‌عنوان فرضیه خوانده شوند.

از نظر سیاسی، عدد رسمی ۲۷ ساله و پاسخ ۱۰۴ ساله نشان می‌دهد آمار مسکن به میدان مشروعیت تبدیل شده است. وقتی برآورد دولتی با تجربه روزمره گروه بزرگی از شهروندان نمی‌خواند، اعتماد به کل آمار رسمی آسیب می‌بیند. این نکته در بحث‌های اخیر درباره اختلاف ارقام تورم مرکز آمار و بانک مرکزی هم دیده شده است؛ رونما پیش‌تر در تحلیل ریشه‌های تورم ۹۰ درصدی به این شکاف پرداخته است.

ذی‌نفعان و روایت‌ها

روایت دولت در این ماجرا کم‌صداترین است: در منابع خوانده‌شده، پاسخ رسمی وزارت راه به نقد توفیقی یا توضیحی درباره روش محاسبه ۲۷ ساله پیدا نشد. این خلأ را نباید به معنای تأیید یا رد ادعا خواند.

گزینه‌ها و راهکارها

هیچ‌یک از گزینه‌های زیر در کوتاه‌مدت شکاف چنددهه‌ای را نمی‌بندد. جدول تلاش می‌کند نشان دهد هر اقدام چه پشتوانه‌ای دارد و چه هزینه‌ای می‌آورد.

ضدتحلیل

قوی‌ترین اعتراض به این تحلیل این است که محاسبه ۱۰۴ ساله عمداً بدبینانه است: تهران را جای کل کشور می‌گذارد، فرض می‌کند خانوار فقط یک درآمد حداقلی دارد و هیچ کمک خانوادگی، ارث، وام یا رشد درآمد را در نظر نمی‌گیرد. در واقعیت، بخش بزرگی از خریداران مسکن با ترکیبی از فروش خانه قبلی، کمک خانواده و وام خرید می‌کنند، نه با پس‌انداز ماهانه دستمزد. از این زاویه، سنجه «دوره انتظار» بیشتر ابزار مقایسه در طول زمان است تا پیش‌بینی سرنوشت یک خانوار.

این اعتراض وارد است، اما نتیجه را برعکس نمی‌کند. اگر خرید خانه عمدتاً از راه ارث و دارایی خانوادگی ممکن باشد، یعنی دسترسی به مسکن از درآمد کار جدا شده و به دارایی موروثی گره خورده است؛ و این خودش نشانه نابرابری است، نه نفی آن. ضعف واقعی تحلیل ما این است که داده رسمی قیمت ۱۴۰۵ و روش وزارت راه را مستقیم نخوانده‌ایم.

سناریوها و شاخص‌های رصد

شاخص‌هایی که در ماه‌های آینده باید دید: انتشار داده رسمی قیمت مسکن تهران در ۱۴۰۵، تورم ماهانه اجاره در گزارش‌های مرکز آمار، تصمیم شورای عالی کار درباره دستمزد ۱۴۰۶، و هرگونه توضیح وزارت راه درباره روش برآورد ۲۷ ساله.

جمع‌بندی و محدوده قطعیت

پاسخ کوتاه به پرسش این تحلیل این است که ۲۷ و ۱۰۴ دو پاسخ به دو پرسش متفاوت‌اند. اولی احتمالاً میانگینی کشوری است؛ دومی تصویر کارگر تهرانی. اما وقتی همان آپارتمان ۵۰ متری با کل حداقل دستمزد پایه هم بیش از ۶۰ سال پس‌انداز می‌خواهد، دیگر مهم نیست کدام عدد دقیق‌تر است: برای گروه بزرگی از شاغلان، مالکیت مسکن از مسیر کار مزدی از دسترس خارج شده است.

برای زمینه بیشتر درباره فشار معیشتی، تحلیل رونما درباره فقر در سال جنگ را بخوانید.